Reforma integral vs reforma cosmética en Barcelona
qué cambia, qué cuesta y cuál te conviene.

Qué incluye cada tipo — desglose por scope

Reforma cosmética (€280-380/m²): pintura completa de paredes y techos, pulido o sustitución del suelo, retoque de baños (cambio de fronts del mueble lavabo, mampara, grifería sin tocar tubos), retoque de cocina (fronts, encimera, electrodomésticos integrados sin redistribuir), nuevos zócalos, falsos techos puntuales. No toca: instalación eléctrica REBT, fontanería, paredes maestras, distribución, bajante. Reforma integral / llave en mano (€595-1.395/m²): demolición controlada, instalación eléctrica REBT completa, fontanería con tubo multicapa, evacuación nueva, redistribución, cocina nueva, baños nuevos completos, carpintería, pintura, ventanas si procede, climatización. Toca todo lo necesario para que el piso quede como vivienda nueva para 15-25 años.

Cuándo elegir cosmética

Cuatro casos típicos:

1. Preparar un piso para vender — el comprador valora el aspecto pero pagará por la sustitución de instalaciones a su gusto. Coste €18-30k para 80 m².
2. Preparar piso para alquiler de larga estancia — sustituir lo que se ve y poner electrodomésticos básicos. €15-25k para 80 m².
3. Refresco después de inquilino — pintura, suelo si está dañado, retoque baño. €8-18k.
4. Inversión flip — comprar piso descuidado en zona buena, hacer cosmética por €20k, vender o alquilar con margen.

Cuándo elegir integral / llave en mano

Cinco casos típicos:

1. Piso pre-1980 con instalación eléctrica antigua sin REBT — obligatorio cambiar para tener boletín.
2. Piso comprado para vivir 15+ años — la cosmética se "gasta" en 6-8 años si las instalaciones son antiguas, integral evita reformar dos veces.
3. Cambio de distribución — abrir cocina al salón, añadir un baño, hacer una suite. Necesita licencia obra menor o major.
4. Mosaico hidráulico bajo el suelo a recuperar — solo en obra integral con demolición controlada.
5. Aerotermia + suelo radiante — €8.500-14.000 sobre coste base con subvención IDAE 30-65%.

Plazos, permisos y disrupción

Reforma cosmética: 3-5 semanas, sin licencia (excepto si tocas fachada o estructura), se puede vivir en el piso con zona aislada en muchos casos. Reforma integral: 8-22 semanas según nivel, licencia obra menor si solo tocas instalaciones (3-4 semanas de tramitación), licencia obra major si tocas estructura o cambias distribución (8-12 semanas). No se puede vivir las primeras 6-8 semanas. Si el piso es propio y se vive en él, hay que planear hospedaje o estancia familiar para esa fase.

ROI por tipo — qué recupera más al vender

Datos del mercado Barcelona 2025: una reforma cosmética bien hecha en piso de 80 m² (coste €22.000) sube el precio de venta €35-50k — ROI 60-130%. Una reforma integral llave en mano (€48.000) sube precio de venta €65-95k — ROI 35-95%. El ROI bruto es mejor en cosmética, pero la integral permite cobrar premium en zonas como Eixample Dret, Sarrià o Pedralbes donde los compradores buscan "listo para entrar" con instalaciones nuevas. Para alquiler de larga estancia el alquiler mensual sube €150-300 después de una integral bien hecha (recuperación 12-18 años).